"Jurnalistii" anunta riscul ca s-ar demola jumatate din Calea Dorobantilor.

Pe Hotnews, sub semnătura Catiuşei Ivanov, a apărut un articol care m-a iritat profund având în vedere că mă aflu printre elaboratorii studiului care cică ar conduce la demolarea unei jumătăţi din Calea Dorobanţilor. Deci nu jmătate din case riscă să nu mai poată fi modificate pe Calea Dorobanţilor ci jumătate riscă să fie demolate. Depinde cum goleşti paharul.

Trecând de titlul senzaţionalist, trebuie corectate unele erori sau interpretări ce par aproape răuvoitoare în cuprinsul acestui articol. Aş preciza că o cunosc personal pe autoarea articolului şi că aveam o altă părere despre ea. Vreau să spun că mi se pare esenţial în “jurnalism” ca atunci când pleci urechea la aberaţiile sau elucubraţiile unor persoane ale căror puncte de vedere le prezinţi apoi în acuzarea unei alte părţi, e de minimă decenţă să pleci urechea şi la elucubraţiile părţii pe care ţi-ai propus s-o acuzi. Adică nu îi citezi pe unii cu vorbele lor şi pe ceilalţi doar cu ceea ce crezi tu că au spus, prin transmiterea interpretată a vorbelor acestora, din care de fapt nu se înţelege nimic. Măcar aşa, de formă, dacă nu şi pentru a asigura de facto un echilibru relatării, cu atât mai mult cu cât ai venit nu de la începutul prezentării ci doar de la momentul de final al dezbaterii aşa că n-ai auzit prea mult din prezentare. Si cu atât mai mult cu cât serviciile de telefonie mobilă nu mai sunt atât de scumpe iar numărul de telefon îl cunoşti.

Trebuie în primul rând lămurită chestiunea de principiu care guvernează o zonă protejată, anume că astfel de zone nu sunt niciodată creaţii unitare în timp sau omogene calitativ ori din punct de vedere al importanţei cultural istorice a imobilelor care le compun. Cum spunea şeful de proiect, dacă nu era nevoie de o astfel de clarificare, nici măcar nu s-ar mai fi scos la licitaţie această operaţiune pentru că primăria ar fi decretat de la început şi direct că totul e valoros, nimic nu se demolează, nimic nu se construieşte. Tocmai această eterogenitate inerentă generează nevoia unei analize şi a unei categorisiri exacte a imobilelor care compun astfel de zone, pentru a identifica ce anume trebuie protejat fizic prin interdicţii  de demolare şi ce anume poate suferi modificări şi în ce măsură. Prin urmare, protecţia faţă de “rechinii imobiliari” nu înseamnă, la modul cel mai simplist, o interdicţie generalizată de a demola sau a construi ci de a stabili reguli şi proceduri astfel încât ceea ce este caracteristic zonei să fie perpetuat chiar şi în situaţia “plombării unor carii” din respectivul ţesut valoros.
 
 

(extras din plansa de reglementare propusa si legenda ei)  

Pentru a ilustra tocmai cu acele cazuri care autoarei articolului i s-au părut scandaloase (cel puţin aşa rezultă din prezentarea ce mie mi se pare patetică) se poate vedea limpede că imobile precum cel din aleea Macedonski nr. 10 (parter + 3, parţial 4 etaje în prezent) sau Calea Dorobanţi 65 (parter + 4 etaje în prezent) nu sunt desemnate a fi demolate ci sunt permise a fi remodelate în gabarite care sunt P+3 şi respectiv 4 etaje. “Mansardarea” incriminată de autoarea articolului pentru mai multe cazuri de imobile istorice este strict definită în partea scrisă a regulamentului şi prevede posibilitatea amenajărilor spre locuire a podurilor, în limita volumelor şi gabaritelor existente. Şi mansardările cu totul noi, rezultate din extinderile pe verticală, sunt explicitate inclusiv grafic prin secţiuni incluse în planşa de reglementare.

 

(extras din strategia de dezvoltare si din legenda acestei planse) 

Cu alte cuvinte, “rechinii imobiliari” au la dispoziţie posibilitatea remodelării fondului construit existent sau a construirii unor imobile care în esenţă s-ar înscrie în exact aceiaşi parametri urbani. Singura chestiune în acest caz ar fi alegerea între o consolidare şi o refacerea integrală a structurii acestor imobile dar, nota bene, în condiţiile prescrise de regulamentul zonei care impune condiţii clare privind materialele şi chiar culorile permise. Aceste condiţii oricum vor face obiectul unui aviz special al Ministerului Culturii şi Patrimoniului Naţional care, prin comisiile sale de specialitate are îndatorirea de a urmări respectarea acestor reguli speciale, detaliate pe fiecare parcelă în parte, aplicabile la nivelul zonei protejate Dorobanţi, la momentele în care vor exista şi mai ales dacă vor exista astfel de solicitări.

Cum acest studiu s-a aflat în faza dezbateri publice şi a avizărilor sectoriale, unele observaţii pe parcurs vor fi introduse în varianta finală a acestui document de urbanism, în componenta grafică precum şi în cea de reglementări scrise. Un astfel de caz de modificare s-a şi produs deja pentru a corecta o eroare de reprezentare referitoare la unul dintre cazurile invocate, cel aflat la intersecţia dintre Maior Giurescu şi Calea Dorobanţilor.

În acest caz, prevederile unui studiu urbanistic anterior, ce fusese deja avizat de către instituţiile competente, au fost incluse cu unele mici ajustări în prezenta documentaţie de urbanism. Nu este vorba despre demolarea imobilului de colţ ci de menţinerea faţadelor la cele două străzi şi integrarea acestui imobil într-o dezvoltare mai amplă care s-a justificat iniţial prin situarea pe colţ şi în vecinătate directă cu clădiri precum ASE şi Calea Dorobanţi 20, ambele cu înălţimi la cornişa superioare situaţiei existente. În acest context, eronat prezintă articolul drept iminentă demolarea clădirilor de la nr. 35-37 din Calea Dorobanţilor, cu atât mai mult cu cât eronat sunt prezentate a fi la numerele 31-33 ce sunt ocupate în realitate de parcela vechii reprezentanţe auto transformate în garaj şi acum în centru comercial. Aş sublinia că transformarea în centru comercial a fostului garaj a confirmat previziunile noastre funcţionale din acest proiect. Clădirile gemene respective sunt în fapt prevăzute a fi restaurate la forma originară a faţadelor, pentru a putea fi integrate ulterior în complexul posibil a fi proiectat. Este de menţionat că pe acel loc era deja prevăzut încă din anul 1935 a se edifica mult mai masiv decât prevede prezentul studiu însă acea intenţie nu a mai fost pusă în practică. Intenţia respectivă de construire este menţionată în anexa 1.7 a studiului unde este indicat şi dosarul de arhivă 249/1934 (arhiva tehnică aPMB) ce conţine planşele şi adresele epocii.

 
(situatia din 1935 privind construirea unui ansamblu modernist foarte dens pe parcela din Dorobanti nr. 35-37. Casele in discutie sunt indicate cu linie punctata pe aceasta schema si indica faptul ca ar fi fost - evident - demolate la punerea in practica a acestui ansamblu de constructii - ce nu s-a mai facut) 

De altfel, nu numai acest caz este relevant pentru a înţelege caracterul acestei zone şi modul cum a fost aceasta evaluată. Blocul “Zodiac”, monument istoric din Calea Dorobanţilor, a fost finalizat în anul 1948 ca proprietate a BNR. Pe aceeaşi parcelă, în 1922, BNR proiectase o somptuoasă locuinţă a Guvernatorului băncii, semnatarul proiectului fiind Petre Antonescu.

 
(extras din proiectul lui Petre Antonescu pentru locuinta guvernatorului BNR, autorizatie din 1922 - arhiva tehnica a PMB) 

 Fireşte că astăzi, dacă ar mai fi fiinţat, acea clădire ar fi fost cu certitudine monument istoric iar Blocul “Zodiac” - monumentul de astăzi - nu ar mai fi existat. Autoarea articolului indică apoi ca iminentă demolarea clădirilor învecinate acestui imobil monument istoric pentru realizarea unor construcţii monstruoase în loc. Trebuie spus că, la nr. 42, 44 şi 46 situaţia stă cu totul altfel decât în textul şi în imaginile asumate de Catiuşa. La nr. 42 există deja o construcţie care a fost finalizată cu mult timp înainte de începerea studiului criticat iar parcelele de la nr. 44 şi 46 erau deja demolate de ceva vreme la data semnării contractului dintre primărie şi întocmitorii studiului. Am un cadru foto mai larg, pentru cine nu crede, care arată în primăvara lui 2009 că atât clădirea cât şi demolările cu pricina erau deja făcute.

 

Nici informaţia legată de imobilele următoare nu este adevărată căci documentaţia prevede menţinerea şi extinderea atât a clădirilor de la nr. 48 şi 50A cât şi a celei de la colţul cu strada prof. Ion Bogdan. Situaţia este similară şi în cazul clădirilor istorice (deja maltratate arhitectural la data elaborării studiului) aflate la numerele 30 şi 32 din Calea Dorobanţilor, acestea fiind prevăzute a fi conservate în ce priveşte corpurile către stradă şi extinse către fundul de lot, inclusiv pe înălţimea ce poate părea excesivă, de parter + 2 (două) etaje. Aceeaşi “crimă urbanistică” s-ar putea produce şi peste drum, în Calea Dorobanţilor nr. 41 (eronat prezentat în imaginea din articol a fi nr. 43) unde o clădire istorică menţinută la stradă este permis a fi extinsă pe un lot atât de adânc încât corespunde în strada Cihoschi. Este de fapt singura parcelă menţinută în forma iniţială. Regimul de “bloc cu două etaje” (de H max. = 10m) care să vină astfel în completarea vecinătăţilor directe care deja au această înălţime de peste 90 de ani (fundătura cu numerele 45, 45 A, 47A şi 47B - "blocuri" cu unu si doua etaje din anii '20) este prezentat ca fiind o mare lovitură imobiliară a ipoteticilor “rechini” în condiţiile în care coeficienţii admişi rezultaţi ar fi POT 35%, CUT 0,9 şi Hmax = 10m, coeficienţi ce pot fi întâlniţi mai curând în periferiile urbane.

Adică proprietarii actuali sau viitori vor avea mai puţin teren pentru plantat ceapă şi ar putea construi ceva în loc, pentru a asigura funcţionarea rezonabilă a casei pe care i-am impus-o noi, societatea, spre a o păstra deşi proprietarul s-ar putea să nu îşi dorească acest lucru.

Mai suntem alarmaţi că o clădire cu parter şi patru etaje din Calea Dorobanţilor nr. 65 ar putea fi înlocuită de un monstru care ar avea parter şi patru etaje! Bineînţeles, dacă te uiţi peste imaginea din articol şi numeri vezi că imobilul actual are … parter şi patru etaje.

 
(din articolul Hotnews, imagine a imobilului in mare risc de a fi demoat si de a se construi in locul sau un bloc P+4!)

Fireşte, lipsa oricărei calificări de specialitate (adică arhitectură sau urbanism) a autoarei articolului ar putea sugera că nu ne aflăm decât în faţa unei erori de interpretare a planşelor şi a regulamentului propus şi nu în faţa unei interpretări răuvoitoare a acestui demers de reglementare şi clarificare administrativă a regulilor de construcţie în această zonă protejată. Vreau să spun doar că, în ciuda experienţei de jurnalist concentrat pe astfel de subiecte, inclusiv la “Observatorul Urban” al UAR, capacitatea de analiză a planşelor şi a textelor de regulament pare că ori e redusă ori in acest caz a fost extrem de superficială. Ceea ce nu este neobişnuit căci majoritatea oamenilor sunt lipsiţi de capacitatea de a vizualiza şi de a percepe corect scara lucrurilor ce fac obiectul unui proiect fie el de urbanism fie de arhitectură. Mai mult, extrem de mulţi oameni au incapacitatea de înţelege chiar şi modelări 3D sau machete de obiect. Cu toate acestea, unii dintre aceştia au ambiţia de a contrazice sau de a încerca să-şi impună un punct de vedere care pe urmă se răzbună pe şantier. Mă gândesc inclusiv la Ceauşescu şi la Casa Poporului şi la felul cum muta acesta de colo colo blocurile peste machete fără să ştie de fapt nimic din ce condusese la configuraţiile propuse sau din implicaţiile unor astfel de permutări care pentru el erau simple mutări de corpuri de polistiren pe o masă. Sau la Coana Leana care avea un cuvânt de spus în selectarea detaliilor după cum ne povestea dl. arhitect Adrian Oprea pe vremea când făceam meditaţii la desen cu dânsul înainte de ‘89. Odată acesta ne-a spus că, prezentând nişte variante de faţadă desenate la o scară uriaşă pentru Casa Poporului – 1:50 – aceasta ar fi fost atât de impresionată de grafica (umbre bine plasate) uneia dintre variante încât ar fi spus: “Ia uite Nicule, se învârt coloanele!”. Dar poate că aşa e normal să se discute şi să se ia deciziile, după impresiile celor mai vocali şi mai înţepaţi si care, indiferent cât ar asculta, în realitate nu ar auzi sau înţelege din ceea ce li se spune.

Pentru a trage oarece concluzii trebuie spus:

-               Protecţia unei zone nu constă în interdicţii excesive şi conservare în totalitate a fondului construit existent ci stabilirea regulilor de menţinere a caracterului istoric şi cultural protejat şi a realizării unei armonii între ceea ce există şi va fi menţinut şi ceea ce este potenţial a se construi nou. Nu tot ceea ce este menţinut este şi valoros însă, cu certitudine, tot ceea ce este valoros (calibrat preliminar de autorii studiului urbanistic şi ce va fi validat pe parcurs prin avizele punctuale) va fi cu certitudine menţinut. Recunoaştem că există o dificultate frecventă în a înţelege noţiunea de “protecţie” în rândul publicului larg şi că această noţiune este interpretată de multe ori excesiv, către ambele extreme ale unui astfel de regim special de construire în anumite perimetre urbane definite prin HCGMB.

-                        Nu este nicăieri indicată demolarea explicită a unora dintre imobile iar dacă acest lucru s-ar produce el nu s-ar întâmpla simultan în toate parcelele ci treptat, poate niciodată pe perioada de valabilitate a reglementărilor propuse acum. Nicio demolare şi reconstruire nu se poate face în lipsa avizelor Ministerului Culturii şi Patrimoniului Naţional. Pe de altă parte este la fel de posibil ca nicio astfel de demolare să nu se producă în realitate. Însă este evident şi de bun simţ ca, atunci când acest lucru ar fi posibil şi măcar un pic probabil, să existe deja o previziune asupra a ceea ce s-ar putea construi în loc. Deşi, precum în cazul Dorobanţi 65, de multe ori s-ar putea ca o simplă consolidare şi reabilitare internă să fie mai eficientă economic, astfel încât case precum cele din Macedonski 10 sau Dorobanţi 65 să nu fie în realitate demolate deşi teoretic acest lucru s-ar putea permite.

-                   Studiul oferă o schemă de dezvoltare raţională, care menţine atât etapa semnificativă a finalului de secol XIX cât şi faza pregnant prezentă a perioadei interbelice. Totodată, recunoscând densităţile excesive aduse de clădirile perioadei ceauşiste inserate pe această arteră dar fiind în imposibilitatea tehnică şi administrativă de a desfiinţa astfel de clădiri, schema de dezvoltare urmăreşte racordarea cât mai echilibrată a volumelor existente cu cele ce ar putea fi realizate în viitorul previzibil, cu diminuarea actualei presiuni imobiliare asupra unor astfel de zone. De altfel, CUT mediu propus în prezentul studiu este de 2,3 ceea ce constituie o scădere substanţială faţă de prezenta situaţie în care, fără a exista nişte reale oprelişti administrative, CUT mediu permis de actualul regulament este 3,2 !

-                       Într-un articol anterior era citată nemulţumirea, deplin justificată a lui Nicuor Dan, pentru că în zone protejate cartate anterior nu s-a respectat clasificarea făcută care impunea unele construcţii ca fiind nedemolabile din moment ce unele chiar s-au demolat. Dar ştiţi ce? Nici n-avea cum să se întâmple altfel căci studile acelea chiar asta au rămas – o simplă cartare. Studiile respective nu au căpatat caracterul de PUZ, adică o documentaţie tehnică de urbanism cu valoare de lege locală care, prin reglementări precum cele criticate în prezentul articol Hotnews, ar stabili clar şi cu acoperire juridică, ce se poate şi ce nu se poate face în zona respectiva astfel încât specula imobiliară să fie descurajată iar valorile să se aşeze în cele din urmă în matricea corectă. Ele au fost avizate dar juridic nu sunt încărcate de statutul de PUZ ci doar de statutul de “detaliere tehnică” a zonelor respective, în realitate vechile regulamente de zonă – aşa vagi şi generale cum sunt – au rămas în vigoare. Acum, când se vrea trecerea către reguli specifice fiecărei parcele în contextul general al zonei – nu e bine! De fapt nu e bine cum au gândit ăia care au analizat, cumpănit, elaborat luni de zile acest studiu, e bine cum zicem noi, ăştia care dăm verdicte chiar şi când, de fapt, habar n-avem despre ce vorbim din moment ce “decât” ne-am aruncat privirile peste nişte planşe şi nu peste tonele de argumente care au condus la planşele alea – un fel de “lasă că ştim noi mai bine!”. Dar, cum se zice în popor, mai trebuie să fim conştienţi şi de varianta: 

“Mulţi vede, puţini cunoaşte!”

Multe lucruri sunt de spus dar aş fi tentat să cred că cei ce au ajuns până aici cu lectura deja s-au plictisit …

PS: Pentru că Marius a avut deja un comentariu în care spune că unele lucruri poate nu sunt cum ar trebui să fie, aş vrea să mai fac o completare. Daca un proiect de urbanism ar fi “creaţia” mea şi numai a mea aş putea să spun că “am o idee şi sunt de acord cu ea”. Totuşi, pe lângă faptul că aşa ceva este o lucrare colectivă, ce cumulează mai multe păreri ce pot fi divergente pe parcursul elaborării, un studiu de urbanism nu trebuie să fie rezultatul unei păreri, cu atât mai puţin a uneia singulare. Cu certitudine nici mie nu îmi par în regulă unele dezvoltări aflate în diverse faze însă unele au fost deja avizate ba chiar şi autorizate astfel că acestea a trebuit să fie incluse în starea de fapt în care ne aflam. Mai mult, după elaborare există un proces de consultare publică în are pot fi aduse obiecţii mai mult sau mai puţin obiective. Reproşez unora (avizatori prin comisii de exemplu) atitudinea de a impune nişte lucruri doar pentru că “aşa vrea muşchii lor”. Când ai de a face cu implicaţii severe asupra proprietăţii şi vieţii unor oameni trebuie să ai ceva mai multe argumente. Cuantificabile dacă s-ar putea. Impresiile şi senzaţiile personale trebuie trăite doar pe banii tăi şi nu pe banii altora mai ales când, pentru nişte servituţi majore, mulţi dintre proprietarii afectaţi nu au nicio compensaţie de la societate.